Applicable depuis janvier 2009, la loi Scellier est un nouveau dispositif fiscal destiné à stimuler le secteur de l’immobilier locatif. En effet, cette nouvelle loi va progressivement remplacer les dispositifs Borloo et Robien qui disparaîtront définitivement en fin d’année 2009.

Le dispositif Sellier a complètement chamboulé le secteur de l’immobilier locatif car cette loi de défiscalisation immobilière permet à tout contribuable français de réaliser un investissement immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux plus qu’intéressants et cela quelque soit sa tranche d’imposition.

Pour l’achat d’un logement destiné à être mis en location, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt de 25% pour un montant d’investissement maximum de 300 000 euros en 2009 et en 2010. La carotte fiscale passe à 20% pour un investissement réalisé en 2011 ou en 2012.

La loi Sellier donne droit à une réduction d’impôts de 75 000 euros répartis sur 9 ans soit jusqu’à 8333 euros par année où le bien est mis en location. Du jamais vu dans l’immobilier locatif, d’autant que cette réduction est reportable d’une année sur l’autre.

Défiscalisation oui mais à condition de respecter certaines obligations !

L’investisseur doit être un contribuable domicilié en France qui fait l’acquisition d’un bien immobilier neuf entre le 1er janvier 2009 et 31 décembre 2012 pour profiter du taux de réduction d’impôts égale à 25% ou 20% selon l’année d’investissement.

L’avantage fiscal offert par le dispositif Cellier est soumis à la condition de l’engagement de l’investisseur à louer son bien à destination de résidence principale d’un locataire pendant une durée minimum de 9 ans.

Pour en savoir plus sur la nouvelle loi Sellier, Guide-defiscalisation.fr est le site internet approprié pour évaluer son économie d’impôts dans le cadre d’un investissement Cellier et calculer son revenu complémentaire à terme. Le site contient également une mine d’informations sur la loi Sellier et les principales lois de défiscalisation immobilière.

N’attendez plus pour savoir si vous pouvez monter une opération Sellier ! Effectuez dès maintenant une simulation en ligne, c’est gratuit et sans et sans engagement de votre part.

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Pour 2010, la question est donc de savoir si il est plus rentable d’investir en BBC ou non BBC ?

En investissant en BBC en 2010, vous conservez la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est possible que vous sur-payez votre bien de 10% à 20% compte tenu du savoir-faire des promoteurs français et du faible effet masse du micro-marché BBC en 2010. Sur-payer un investissement locatif 10% à 20% plus cher si on peut le répercuter sur le loyer n’est pas un problème car on maintient le rendement locatif de l’opération. Mais cela ne sera vraisemblablement pas le cas dans le cadre de la loi Scellier qui a pour but de limiter les loyers à la hausse en instaurant des plafonds. Il est donc probable qu’un investissement BBC génère une perte de rentabilité d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2010, vous ne bénéficierez que de la réduction de 20% au lieu de 25% en norme BBC. En revanche, il est fort probable que vous mainteniez votre rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt revient aujourd’hui au même.

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Depuis le 1^er septembre 2009, les propositions gouvernementales et parlementaires autour de la loi de finances 2010 ont relancé les débats sur la loi Scellier 2010.

Rappel des faits :

Le gouvernement avait proposé  d’anticiper la baisse de la réduction d’impôt de 25% à 20% (du montant du bien acquis sur 9 ans) dès 2010 et de réserver cette réduction de 25% aux seuls logements BBC – comprendre Bâtiment Basse Consommation.

Suite aux décisions parlementaires, cette proposition a finalement été repoussée à l’automne 2010 pour se voir appliquer en 2011.

En conclusion :

Les investisseurs ont 1 an supplémentaire pour investir dans des logements non BBC.

Les promoteurs ont 1 an supplémentaire pour proposer des logements BBC car seulement 3% des biens proposés aujourd’hui sont aux normes BBC !

2010 va donc soulever une question cruciale pour les investisseurs :

Est-ce que je dois investir maintenant dans un logement non-BBC ou dois-je attendre la mise en commercialisation de logements aux normes BBC ?

Pour commencer rappelons que le principe des lois de défiscalisation immobilière (Robien, Borloo et désormais Scellier) n’est pas de faire bénéficier de réductions d’impôts pour faire plaisirs aux contribuables. Non ! Les lois de défiscalisation immobilières ont pour but de développer la mise sur le marché de logements à loyers plafonnés de façon à répondre à une demande locative grandissante et solvabilisée du fait des évolutions démographiques et sociologiques de la société française (familles monoparentales, vieillissement de la population, baisse de la solvabilité des ménages, mobilité professionnelle,…).

Conclusion à ce stade  :

Les plafonds de loyers n’augmenteront certainement pas dans le cadre de la loi Scellier.

Par contre, la norme BBC devrait provoquer un surcoût oscillant entre 5% et 20% sur les logements. D’autre part la rareté des constructions BBC qui sera proposé en 2010 devrait exercer une légère pression à la hausse sur les prix du fait d’une demande supérieure à l’offre.

Conseil pour les investisseurs en 2010 :

Sur le plan strictement et exclusivement économique (et non écologique), les meilleures rentabilités seront donc obtenus grâce à l’acquisition de biens non BBC avant le 31 décembre 2010. En effet, ces investissements bénéficieront encore d’une réduction de 25% d’impôt et d’un coût de construction maîtrisé dans le cadre de la norme environnementale RT2005.

Le débat agité sur la norme BBC depuis le 1^er septembre 2009 nous a amené, au sein de www.defiscalisation-en-loi-scellier.com, à répondre à une question fréquente de nos visiteurs :

Sera- t-il plus avantageux d’investir en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt ou en BBC avec 25% de réduction d’impôt ?

Même si cette question est moins d’actualité sur 2010 depuis le report d’un an de cette proposition, la réponse à cette question permettra aux investisseurs d’avoir la bonne grille de lecture et de prise de décision.

En investissant en BBC en 2010 et 2011, l’investisseur conservera la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est fortement probable qu’il devra sur-payer son bien de 10% à 20% en 2010. Sans modification des plafonds de loyer de la loi Scellier, un investissement BBC génèrera une perte de rentabilité locative d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2011, l’investisseur ne bénéficiera que de la réduction de 20%. En revanche, il est fort probable que sera maintenu un rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion anticipée pour 2011 :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt reviendra quasiment au même.

Se précipiter sur des biens BBC ou repousser son investissement sous prétexte de disposer d’un bien aux normes BBC n’est donc pas forcément la meilleure solution économique ni en 2010 ni en 2011. Investir dans un bien non-BBC dès 2010 s’avère de toute façon le meilleur scenario financier et fiscal.

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Grâce à notre site www.defiscalisation-en-loi-scellier.com et notre service gratuit de simulation Scellier et contre-expertise, nous réalisons en moyenne 200 simulations Scellier par semaine sur la base d’informations transmises par les internautes. Quasiment 1 fois sur 2, le montage financier pressenti par l’investisseur (ou recommandé par son conseiller patrimonial ou bancaire) n’est pas optimum.

Le rendement d’un investissement Scellier se mesure en comparant l’effort d’épargne mensuel – que vous allez devoir faire pour compenser le loyer souvent insuffisant pour payer la totalité de la mensualité de l’emprunt – au montant du gain à la revente du bien (montant du bien – capital restant du de l’emprunt) ou au montant de la rente locative nette mensuelle générée une fois le crédit totalement remboursé. C’est ce que l’on appelle le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre investissement.

Pour obtenir le rendement maximum de son effort d’épargne (ce qui est le but de la majorité des investissements mobiliers ou fonciers), il faut distinguer des critères mineurs et des critères majeurs (ou structurels) d’optimisation.

Parmi les critères mineurs figurent notamment le rendement locatif du bien, le taux de l’emprunt, le taux des assurances et les frais de gestion locative. Attention, nous ne disons pas ces critères ne sont pas importants mais qu’ils relèvent d’une bonne négociation avec les différentes intervenants du projet.

Les critères majeurs ou structurels qui vont avoir un impact déterminant sur le rendement d’un investissement défiscalisant en loi Scellier sont : le montant du bien (fourchette de 70 000 € à 300 000 €) et la durée du financement (fourchette de 10 à 30 ans).

Ce sont ces 2 critères – qui relèvent plus d’une pré-étude que d’une négociation – qui ne sont pas optimums dans près d’1 dossier sur 2.

La question qui se pose est souvent simple : dois-je privilégier un petit bien financé sur 10 à 15 ans ou gros bien financé sur 25 à 30 ans ?

Un petit bien financé sur 15 ans peut s’avérer plus rentable qu’un gros bien financé sur 25 ans…même si l’économie d’impôt est bien moindre sur le petit bien que sur le gros bien.

Pour quelles raisons est-ce que les montages financiers ne sont pas optimums dans 50% des cas. Nous vous livrons ci-dessous quelques raisons que nous avons pu identifier chez nos internautes :

* Obnubilé par le montant de son économie d’impôt qu’il veut maximiser, l’investisseur aura tendance à rechercher un bien trop important qu’il sera obligé de financer sur 25 ans en prenant le risque de voir son effort d’épargne augmenter après la fin de l’avantage fiscal de 9 ans ou 15 ans.
Nous ne le répéterons jamais assez : le montant de l’économie d’impôt ne doit pas être le critère de décision mais plutôt le rendement de son effort d’épargne.

* L’investisseur choisi d’abord le bien (souvent basé sur la surface idéale-studio T1 T2 T3- et/ou l’économie d’impôt qu’il souhaite réaliser) puis va voir son banquier pour le financer. Souvent le banquier n’a pas une vision globale du projet et va proposer un financement basé sur la capacité d’emprunt et le taux d’intérêt et pas sur la durée optimale.

* L’investisseur se trouve en face d’un « commercialisateur » en produit défiscalisant qui va essayer de vanter l’intérêt d’un bien important avec un financement sur une durée la plus longue possible – le tout en appuyant sur l’argument du maximum d’économie d’impôt – afin de « vendre au maximum »

* L’investisseur approche son investissement défiscalisant comme un investissement locatif traditionnel ce qui va souvent l’amener à minimiser son investissement alors qu’il pourrait augmenter le levier fiscal et donc le rendement de son effort d’épargne.

Mais ce n’est pas tout, le choix du montant du bien et de la durée du financement (les 2 critères majeurs et structurels d’un projet d’investissement en loi Scellier) va aussi dépendre :

* De l’âge de l’investisseur :

Plus il est jeune et plus il pourra utiliser un financement long pour rechercher le meilleur rendement de son épargne.

* De l’objectif de l’investisseur :

Veut-il créer une rente locative en privilégiant un financement court ou veut-il créer du capital en revendant son bien dans 10 ou 15 ans auquel cas un financement long peut être plus rentable ?

*De la nature du bien et de sa localisation :
Il faut avouer que certains appartements ou maisons en loi Scellier seront difficilement « re-vendables » mais peuvent – par contre -avoir un bon potentiel locatif ; il conviendra dans ce cas de privilégier un financement court de 10 ou 15 ans afin de prendre le moins de risque financier possible.

Bref, 1 fois sur 2, le montant et / ou la durée du financement ne sont pas optimums car les investisseurs se focalisent sur des critères mineurs de négociation alors le choix préalable du montant du bien et de la durée du financement sont primordiaux.

Conclusion :

En tant qu’investisseur, il est important de se faire une idée préalable (si possible soi-même) du meilleur scenario d’investissement locatif en loi Scellier sur la base du montant du bien et de la durée du financement.

Fort de ce constat, nous proposons gratuitement 2 outils de simulation Scellier en ligne permettant de disposer de différents scenarios d’investissement et de déterminer les 2 critères structurels – montant du bien et durée du financement – idéaux pour son propre foyer fiscal en fonction de son âge et de ses objectifs financiers à horizon de 10/15 ans.

Alors faites autant de simulations que vous souhaitez. Faites vous d’abord une idée par vous-même puis lancez-vous seulement ensuite dans la recherche de votre solution.

Contact Presse :

www.defiscalisation-en-loi-scellier.com

16, rue Ninau

31000 Toulouse

Contact : Fabrice Courdesses

Mobile : 06 10 76 46 22

Email : contact@defiscalisation-en-loi-scellier.com

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Le rapport souligne que des villes comme Laval, Angers, Niort, Limoges ou Saint-Étienne sont des villes où le dispositif a des difficultés à être mis en place.

Certes, la loi Scellier, réservée aux investisseurs, permet une réduction fiscale de 25 % (en 9 ans) sur le prix total du bien. La formule est très avantageuse bien que le plafond dans certaines zones (notamment Paris) réduise le rendement locatif par rapport à la valeur du marché.  Certains promoteurs, ravis par la mesure, qui a relancé l’activité, en profitent pour se débarrasser des queues de programme, dont personne ne voulait.

Ensuite et surtout, une soixantaine de secteurs sont considérés à risques par le CFF. Soit parce que ces zones n’ont pas de fortes demandes locatives, comme le Midi-Pyrénées, soit parce que les plafonds de loyers prévus par le Scellier sont bien supérieurs à ceux pratiqués habituellement dans le voisinage. Le danger principal, pour l’acquéreur, est de ne plus pouvoir louer son bien et donc de perdre l’avantage fiscal. Il est donc fortement conseillé de s’entourer de spécialistes tels que des Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants (Cgpi), d’organismes publics (ANIL, ANAH, SIEMP) ou des experts-comptables. Par ailleurs, bien que leurs rôles soient intéressés, de grands réseaux d’agences immobilières ou votre banque peuvent être des intermédiaires intéressants pour réaliser votre dispositif Scellier.

Reste des agglomérations où l’investissement est plus sûr, tel que l’Île-de-France, le Centre ou le Nord-Pas-de-Calais. Ce n’est pas une raison d’acheter les yeux fermés, comme beaucoup l’ont fait au temps du Robien. Selon le CFF, il faut soigneusement choisir sa ville : dynamique et porteuse d’emploi ; son quartier : proche du centre-ville et des transports ; son immeuble : isolé phoniquement et confortable. Et acheter au juste prix. Comme le répètent les professionnels, il ne faut jamais oublier qu’on achète un appartement et non pas un avantage fiscal.

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La loi Scellier est une nouvelle loi qui remplace progressivement la loi Robien. Il ne s’agit plus d’une diminution du revenu imposable mais d’accorder une réduction d’impôt.

La loi Scellier est une mesure valable à partir de 2009 et jusqu’en 2012, qui a pour objectif de relancer l’investissement locatif.

En effet, cette nouvelle loi touche tous les contribuables français, même ceux dont le revenu imposable et la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) sont peu élevés.

Cette loi peut devenir très intéressante puisqu’elle permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 37 % de la valeur du bien sur 15 ans (pour les investissements de 2009 et 2010)

Qui peut en bénéficier ?

La loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français investissant dans un logement neuf entre 2009 et 2012 (logement destiné à la location).

Bien sûr, pour bénéficier de cette loi, les investisseurs devront s’engager sur certains points :

-la remise d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage
d’habitation principale pendant au moins 9 années ;

-l’engagement de louer l’habitation doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent
l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition;

-les loyers perçus par l’investisseur ne doivent pas dépasser le montant fixé par décret déterminé selon l’emplacement géographique du bien;

-un seul logement financé – dans le cadre de cette loi – par foyer fiscal ;

-une seule acquisition par année d’imposition

-le plafond d’investissement est de 300 000 euros.

Les logements qui sont concernés par cette nouvelle loi?

Tous les logements neufs ou en état futur d’achèvement, dans les zones éligibles à la loi Scellier : zone A, B1 et B2.
Il faut que les logements respectent les normes en matière de réglementation thermique.

En quoi consiste la réduction d’impôts ?

La réduction d’impôts est de 25% pour tous les biens achetés entre 2009 et 2010 et de 20% pour tous les biens achetés entre 2011 et 2012.

La réduction d’impôts se calcule chaque année.

Exemple :
Monsieur A décide d’acheter un logement neuf (dans une zone éligible à la loi Scellier) pour un montant de 200 000 euros en 2009, qu’il décidera (une fois que l’immeuble sera achevé) de le louer à usage d’habitation en respectant les conditions d’application de la loi Scellier.
Monsieur A pourra donc ainsi bénéficier de la loi Scellier et il pourra ainsi déduire chaque année :
Montant total de la remise d’impôt = 200 000 € * 0,25 = 50 000 euros.
Montant de la remise d’impôt annuel = 50 000 € / 9 = 5555,56 €
Chaque année, grâce à son investissement, Monsieur A pourra défiscaliser un montant de 5555,56 € par an. Cette réduction d’impôt pourra être cumulée avec ses revenus locatifs qu’il dégagera de son investissement.

Plusieurs régimes pour la loi scellier

La loi Scellier comporte plusieurs régimes :

la loi Scellier normal :
Remise d’impôt jusqu’à 25% de la valeur du bien.
Engagement de louer le bien sur une période minimale de 9 années.

la loi Scellier social :
Dans le cadre de la loi Scellier social, la remise d’impôt pourra éventuellement atteindre 37%. Pour cela, le bailleur devra garder son logement en location après les 9 ans prévus initialement, et respecter les plafonds de loyer et les ressources de loyer.
Il lui sera également possible de bénéficier d’un abattement sur les loyers (à hauteur de 30%).

Retrouvez toutes les informations nécessaires sur la loi scellier sur Diagnostic experts.

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La forte demande sur l’Hérault permet de sélectionner plus rigoureusement les dossiers.

Toutefois le risque zéro en matière de paiement n’existe pas et le meilleur placement peut se transformer en cauchemar pour l’investisseur que vous êtes.

C’est pourquoi vous pouvez très facilement obtenir une garantie de paiement de vos revenus locatifs et ce même en cas de défaillance de votre locataire ayant droit.

La loi Scellier et la Garantie de revenus locatifs

Savez vous que vous pouvez souscrire une assurance de garantie des risques locatifs, véritable solution pour l’accès au logement ?

Chasseur Immobilier

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Jusqu’à 8 333€ de réduction d’impôts tous les ans pendant 9 ans.

La loi SCELLIER (loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) est accessible aux investisseurs depuis le 1^er janvier 2009.

Ce nouveau dispositif révolutionne l’investissement locatif.

Son principal avantage par rapport au dispositif ROBIEN et BORLOO : une réduction d’impôt très avantageuse et extrêmement simple, (quelque soit votre tranche marginale d’impôt, TMI) qui est égale à 25% du prix de revient du logement.

Les Principes fondamentaux de la loi Scellier

Acquérir entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un bien immobilier destiné à la location au titre de résidence principale en respectant les conditions de plafonds de loyers.

Les Avantages fiscaux de la loi :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peu excéder 300 000€.

Taux réduction d’impôt = 25% pour les logements acquis ou construit en 2009 et 2010.

Exemple : 300 000€ x 0,25 = 75 000€ au total sur 9 ans

Taux réduction d’impôt = 20% pour les logements acquis ou construit en 2011 et 2012.

Exemple : 300 000€ x 0,20 = 60 000€ au total sur 9 ans

Depuis, si le logement reste loué à l’issue des neufs ans dans les mêmes conditions, le contribuable constitue à bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle égale à 2% du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires.

Sur 15 ans = 37%

Exemple : 300 000€ x 0,37 = 111 000€ au total sur 15 ans

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de l’achèvement du logement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt au titre de chacune des huit années suivantes.

NOTA :

*Lorsque pour une année, la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

* L’investisseur fortement fiscalisé peut réaliser une loi SCELLIER chaque année.

Support de l’investissement :

La réduction d’impôt ne s’applique qu’aux logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article 111 – 9 du code de la construction et de l’habitation.

De plus, la loi SCELLIER a exclu la Zone (C) de son dispositif, privilégiant les Zones A, B1 et B2.

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