Vous avez pu constater les conseils concernant l’or et autres métaux précieux pour diversifier vos actifs avec des FCPI.

Vous avez certainement aussi constaté que l’once d’or était à environ 25 € en 1971 et que le revenu annuel moyen lui était à 20 000 €, qui est pour ainsi dire identique à gagner aujourd’hui 100 000 € par an.

Qu’une maison valait environ 40 000 € identique à celle d’aujourd’hui à 200 000 € : le delta possible de l’or compte tenu du marasme ambiant pourrait bien monter à plus de 2000 €, c’est encore le moment d’acheter.

L’immobilier est un peu sinistré, si vous ne négociez pas ou que vous oubliez d’acheter l’endroit, c’est la seule garantie d’un bon investissement, l’emplacement uniquement l’emplacement.

Forts de toutes ces constatations, nous devons une fois de plus constater qu’il n’y a que la diversification pour obtenir un résultat annuel positif et ceci seulement si vous vous occupez vous même de suivre vos investissements.

Vous êtes la seule personne qui pourra prendre régulièrement les bonnes décisions pour vous.

Les intermédiaires, tels que votre banquier ou votre assureur qui gérent sous mandat, ont trop souvent des excuses pour justifier vos moins 42 % en bourse, la bulle internet, l’investissement Madoff etc.

Vous devez prendre en main vos investissements, c’est pour cela que nous vous proposons une formation gratuite par “l’exemple” sur plusieurs mois, pour vous permettre de comprendre les produits, les lois de défiscalisation, votre sci pourquoi, vos fcpi et autres placements etc.

Vous obtiendrez aussi des réponses à vos questions personnelles sur les produits et services que vous avez déjà.

Après cette formation gratuite qui ne vous prendra qu’une ou deux heures par mois sur votre ordinateur, vous serez à même de prendre vos décisions en connaissance de cause et de réduire vos risques.

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Au regard des nombreuses simulations que nous réalisons tous les jours dans le cadre du site www.defiscalisation-en-loi-scellier.com, nous avons identifié 8 pièges à éviter dans le montage d’une opération d’investissement locatif défiscalisant en loi Scellier :

Piège 1 – Financer un investissement Scellier sur une durée trop courte

En effet, très souvent un investissement locatif traditionnel (hors avantage fiscal) se finance sur 15 ans en moyenne de façon à obtenir un bon taux d’intérêt et de disposer de compléments de revenus sous forme de loyer au bout de 15 ans sans avoir trop payés d’intérêts.
Ce raisonnement n’est pas toujours adapté à un investissement locatif défiscalisant car l’objectif étant d’utiliser le maximum d’économie d’impôt pour faire un effet levier fiscal sur son investissement, il est souvent préférable -à capacité d’endettement mensuelle équivalente- de financer sur plus longtemps afin de pouvoir acquérir le bien le plus important. Financer sur 10 ou 15 ans peut être un choix mais cela va sérieusement diminuer l’intérêt de défiscalisation de ce type de loi. En d’autres termes, si un investisseur préfère financer sur une durée courte, il devra se poser la question de savoir si un investissement locatif non-défiscalisant ne serait pas plus rentable !

Piège 2 – Faire un investissement locatif défiscalisant pour préparer sa retraite

En effet, la majorité des investissements locatifs défiscalisant se font avec des financements de 20 à 30 ans afin d’obtenir le meilleur levier financier et fiscal. Au terme de l’avantage fiscal de 9 ans (Scellier classique) ou 15 ans (Scellier social-intermédiaire), l’effort d’épargne mensuel devient plus important que sur les premières années du fait de la soudaine disparition de l’économie d’impôt. Il est donc généralement difficile –financièrement- de conserver le bien au-delà de 15 ans. Contrairement à ce qui est souvent avancé par les conseillers patrimoniaux ou « commercialisateurs », il ne faut pas espérer générer un complément retraite avec les loyers au bout de 15 ans. En revanche, le placement en rente de la plus-value générée lors d’une revente à horizon de 10 à 15 ans peut devenir un excellent complément retraite.

Piège 3 – Faire un apport quand on pourrait s’en passer

S’il est un domaine où il faut essayer de ne pas mettre son capital c’est bien « la pierre ». En effet, il s’agit d’un des seuls domaines où on peut recourir 100% à l’emprunt pour « s’enrichir » ou constituer du patrimoine. Faire un apport pour sa résidence principale est compréhensible car c’est d’abord du confort et de la qualité de vie que l’on achète. Par contre, ceci est contre-productif en termes d’investissement locatif. Il est possible, en revanche, de faire son apport sous forme de placement nanti permettant de souscrire tout ou partie de son emprunt en in-fine. Faire un apport en placement adossé peut parfois s’avérer intéressant.

Piège 4 – Ne pas évaluer le rendement financier de l’investissement

A moins de financer votre investissement locatif en in-fine, le montant de votre économie d’impôt sera forcément réinjectée afin d’équilibrer les entrées (loyers) et sorties (mensualité de crédit, charges locatives, assurances) de votre investissement. Ce qui signifie que vous « sortirez » toujours votre impôt…sauf qu’au lieu de le payer au fisc, vous le payerez à vous-même. En conséquence, vous devez vous assurer que votre effort d’épargne mensuel à réaliser sur 9 ou 15 ans est rentable par rapport à un placement de type assurance-vie traditionnel. Une fois déterminé l’effort d’épargne que nécessite votre investissement locatif défiscalisant, il conviendra d’analyser les différents scénarios immobiliers et financiers possibles des 10 à 15 années à venir afin de valider le bon rendement de l’opération même dans le cas de scénarios défavorables. L’économie d’impôt n’est donc pas le bon critère d’appréciation d’un investissement Scellier. Par contre le taux de rendement de l’épargne est -selon nous- le seul bon critère d’appréciation et de décision.

Piège 5 – Ne pas prendre en compte l’endettement généré à postériori par l’investissement

A moins de financer votre investissement locatif en in-fine adossé à un placement nanti, vous aurez alors recours à un financement amortissable traditionnel. Dans la majorité des cas, les organismes financiers vont considérer que l’endettement généré par l’opération sera de 70% à 80% des loyers moins 100% de la mensualité. Ce montant sera pris en compte ultérieurement dans le calcul de votre capacité d’endettement au même titre qu’une mensualité pour un crédit (immobilier pour résidence principale, auto ou conso). Il convient donc de choisir le montant de son investissement locatif défiscalisant en fonction des futurs besoins de financement de son foyer afin de ne pas se retrouver bloqué ! Ce critère est très rarement abordé par les gestionnaires de patrimoine ou les « commercialisateurs » car c’est souvent un sujet qui va conduire à réduire l’investissement – ce qui n’est pas l’intérêt de ce dernier.

Piège 6 – Essayer de louer le plus cher possible afin de minimiser l’effort d’épargne mensuel

Dans le cadre d’un investissement locatif traditionnel (non-défiscalisant), il est tout à fait normal de rechercher à équilibrer le loyer perçu avec la mensualité du crédit. Pour cette raison, on va rechercher le rendement locatif (loyer sur investissement) le plus élevé possible (plus de 5% si possible). Pour un investissement locatif défiscalisant, cette approche est doublement dangereuse. Tout d’abord, elle donne une vision trop idéale de la simulation initiale en faisant croire que tout va reposer sur l’économie d’impôt et que l’effort d’épargne sera mineur. D’autre part, un loyer trop élevé augmente le risque de non-location du bien. Il est donc vivement conseillé de minimiser le loyer en faisant ses simulations d’investissement sur la base d’un régime social-intermédiaire dont les loyers sont souvent 20% inférieur au régime classique. Dans la majorité des cas, le régime social-intermédiaire s’avèrera plus rentable que le régime classique. Pourquoi ? Car le régime Scellier social-intermédiaire permet de déduire en plus 30% des loyers de ses revenus fonciers et donc d’augmenter son économie d’impôt et par ricochet de diminuer l’effort d’épargne mensuel. Faites une simulation, vous verrez ce qu’il en est dans votre cas.

Piège 7 – Faire un investissement sans disposer d’une projection des flux financiers sur 25 ans

En effet, la majorité des « conseillers » proposent des simulations sur 9 ans voire 15 ans selon le régime choisi (classique ou intermédiaire). Si votre objectif est de garder ce bien au-delà pour disposer de loyers comme complément retraite, alors il est impératif que vous disposiez d’une projection financière au-delà de 15 ans. En effet, il est vraisemblable que votre effort d’épargne augmentera très significativement à la fin de l’avantage fiscal de 9 ans ou 15 ans.

Si votre objectif est de re-vendre ce bien au bout de 10 ans ou 16 ans, il se peut que cela ne soit pas le meilleur moment pour vendre et que vous soyez obligé d’attendre un rebond immobilier de 2 à 3 ans…et donc de garder votre bien un peu plus. Bref quelque soit votre objectif, il est préférable d’avoir une projection au-delà de 15 ans afin d’être en mesure de prendre la meilleure décision au meilleur moment et de ne pas se retrouver avec un doublement ou triplement de son effort d’épargne qui s’avérerait catastrophique pour ses finances personnelles.

Piège 8 – Mal financer un bon bien (bien placé + bonnes finitions + demande locative)

Un investissement locatif est un placement au même titre qu’un placement traditionnel en assurance-vie. A la différence que celui-ci repose sur 2 paramètres : un paramètre immobilier, le rendement locatif du bien et un paramètre financier, la mensualité de votre crédit. Pour simplifier, c’est le différentiel entre ses 2 paramètres qui rendra le placement investissement locatif rentable ou non. En conséquence, avoir un bon bien n’est pas la garantie de faire un bon placement. En effet, un mauvais financement (et nous ne parlons pas uniquement du taux) peut mettre en péril le rendement du placement « pierre ». Tous les éléments du financement doivent être étudiés : différé d’amortissement, modalités de taux révisables, conditions des taux fixes, modularités des mensualités, garantie du financement, pénalités de remboursement, affectation du crédit, assurance décès-invalidité,…etc…Bref, un financement spécifique investissement locatif défiscalisant est aussi important qu’un bon bien. Notez que les crédits réservés au financement d’une résidence principale ne sont pas du tout adaptés au financement d’un investissement locatif. Votre interlocuteur financier doit en avoir l’expérience au risque de vous « plomber » votre rendement.

Conclusion :

Investir dans un bon bien en termes d’emplacement, de finition et de demande locative n’est pas suffisant pour sécuriser et rentabiliser son placement en loi Scellier. Des critères financiers et patrimoniaux doivent venir compléter la démarche afin de minimiser vraiment tous les risques…et pas uniquement les risques locatifs !

Contact Presse :

www.defiscalisation-en-loi-scellier.com

16, rue Ninau

31000 Toulouse

Contact : Fabrice Courdesses

Mobile : 06 10 76 46 22

Email : contact@defiscalisation-en-loi-scellier.com

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Nous vous mettons en relation gratuitement avec un conseiller professionnel qui vous expliquera comment défiscaliser.

Alors à très bientôt sur www.Votre-Defiscalisation.com !

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OTERMA Participations a obtenu l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (agrément n° 09-097) en tant que fond éligible à l’ISF. Cette Holding est donc autorisée à lever des fonds dans le cadre d’un appel public à l’épargne. Un prospectus est disponible auprès de l’AMF et sur le site d’OTERMA.

Dans le contexte actuel et alors que de nombreuses personnalités et institutions du milieu du placement attirent l’attention des investisseurs sur la nécessité d’accompagner le financement par un suivi des entrepreneurs, OTERMA Participations se félicite d’obtenir l’agrément pour ce nouveau véhicule qu’elle a créé dans le prolongement de toute sa stratégie : être aux côté des PME.

C’est en misant sur la constitution d’un beau portefeuille et son accompagnement rigoureux qu’OTERMA Participations servira le mieux les investisseurs.

Contact Oterma : Thomas Delalande, OTERMA Participations, thomas.delalande@oterma.fr , 06 10 61 38 34

Contact Presse : Nathalie Rehby, agence Satellitis, nathalie.rehby@satellitis.eu , 06 08 99 85 17

Ce qu’il faut retenir d’OTERMA Participations

La loi, rien que la loi, mais toute la loi ?

Oui, OTERMA Participations souhaite en effet répondre à la logique de la Loi TEPA, loi du 21 août 2007 en « faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat ».

Cette holding d’assujettis ISF a été créée par des chefs d’entreprise redevables de l’ISF pour d’autres chefs d’entreprises. Ils entendent créer un outil d’investissement efficace dans les PME, ceci en harmonie avec l’esprit de la loi et dans le plus grand respect possible des dispositions fiscales de la loi TEPA. Ils souhaitent partager ce défi avec d’autres, profitant de la défiscalisation, et instaurer un « esprit club » autour des projets industriels du portefeuille de PME.

OTERMA Participations est gérée par une équipe d’investisseurs expérimentés détenteurs d’un réel savoir-faire en gestion de fonds et d’un historique de performances remarquables au travers de plus de 20 investissements ces 8 dernières années. Ceci est indispensable pour un investissement utile et rentable.

Un produit intéressant…

La vocation d’OTERMA Participations est en effet double :

• fournir aux personnes qui le souhaitent une réduction d’ISF simple et un investissement dont l’objectif à terme est une forte plus-value :

1 : un taux de réduction de 70,05%

2 : une seconde exonération, les titres OTERMA acquis n’entrant pas dans le calcul de l’ISF

3 : un objectif de plus-value revendiqué

• fournir à des PME sélectionnées des ressources financières et de l’accompagnement pour se développer, franchir une étape, se pérenniser et réussir.

Une force : le portefeuille de qualité

La stratégie d’investissement d’OTERMA Participations est de sélectionner en priorité des entreprises fournissant des services aux PME, secteur en pleine expansion.

La plupart des sociétés du portefeuille existent depuis plusieurs années, elles sont rentables ou proches de la rentabilité mais, surtout, elles ont validé leur business-model avec un certain succès. Elles ont été séduites par l’expérience de chefs d’entreprise chevronnés et de fonds qu’OTERMA Participations apportent pour étendre la gamme de leurs services et développer leur savoir-faire à grande échelle.

OTERMA Participations privilégie « l’équation humaine » des dirigeants dans ses analyses d’entreprises cibles. Son équipe souhaite participer, chacun dans son domaine de compétence, au suivi de ses investissements.

Pour toutes informations, nous vous invitons à consulter notre site internet, www.oterma.fr, ou à nous contacter.

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PHOTEUS lance le premier véhicule d’investissement dans la sylviculture éligible à la loi TEPA ISF.
Pris par la rapidité des évènements, on peut parfois se noyer avec une ligne de survie à portée de la main. L’image peut paraître excessive mais elle colle finalement assez bien avec ce que vivent les agriculteurs et les sylviculteurs qui sont passés complètement à côté de la loi TEPA ISF. Rappelons que la loi TEPA ISF permet à des investisseurs de réduire leur impôt de solidarité sur la fortune de 75% du montant de leur investissement au capital d’une PME. Or les PME agricoles sont aussi éligibles à cette défiscalisation qui leur offrirait, en amenant des capitaux frais, une formidable bouffée d’oxygène dans un contexte économique particulièrement difficile pour leurs professions en pleine mutation que des aléas climatiques peu favorables fragilisent régulièrement.

Conscient de cette situation, PHOTEUS, qui se spécialise dans les montages fiscaux innovants à destination du développement durable et des énergies renouvelables, a décidé d’apporter son aide à la filière des sylviculteurs qui a été durement touchée par les tempêtes de 1999 puis de 2009, en créant un « fonds » d’investissement dédié au reboisement ou à l’acquisition de parcelles forestières. Pour inciter le plus d’investisseurs à adhérer à cette cause, nous avons décidé de ne pas mettre de droits d’entrée et de plafonner les frais de gestion annuel à 3% des sommes collectées, ce montant devant couvrir toutes les dépenses de fonctionnement du fonds, des locaux aux fournitures en passant par les déplacements, les frais de bouche et la masse salariale… Bref, l’objectif est de faire en sorte que la majeure partie de la collecte aille bien à la forêt et ne s’éparpille pas en tâches administratives diverses.

L’initiative de PHOTEUS, qui pourrait être reproduite, part du constat que les lois fiscales, même très favorables, profitent généralement à une minorité bien informée. Il est compréhensible que les sylviculteurs, absorbés par leur pénible labeur quotidien, ne soient pas au fait d’une loi que de constantes évolutions rendent particulièrement difficile à appréhender, notamment pour les activités agricoles, puisque ces dernières bénéficient d’un régime de minimi européen spécifique et moins favorable.

Au reste, nous sommes persuadés que les investisseurs y trouveront aussi leur compte, les activités sylvicoles ayant une réputation de rendement faible mais avec une forte probabilité de préservation du capital. En outre, la demande de bois est de plus en plus forte alors que la surface boisée mondiale est en diminution constante. Sur le moyen terme, il est donc inévitable que le prix du bois bénéficie de ce déséquilibre.

Pour plus d’infos sur PHOTEUS LignInvest, vous pouvez contacter:

Jérôme MARTIN – 06 83 94 81 13

jerome.martin@photeus.info

http://www.photeus.info

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ISF Croissance 2009 a été conçu pour permettre aux assujettis à l’ISF d’accéder au marché du «Private Equity» pour un ticket d’investissement raisonnable (min. 15 k€). ISF Croissance 2009 souhaite lever 15 M€ pour investir ces fonds dans le capital d’une dizaine de PME innovantes et en croissance. Son objectif est d’accompagner les chefs d’entreprises dans leur développement et de rechercher une performance financière indépendamment de l’avantage fiscal initial. Ces investissements seront tous finalisés avant le 15 juin 2009.

Grâce à la loi Tépa, instituée en 2007, le souscripteur du Holding ISF Croissance 2009 bénéficiera d’une réduction de 70% du montant de son investissement, hors frais de dossier (5% HT max.), qu’il pourra imputer sur son ISF 2009.

Pour Emmanuel Gaudé, PDG d’ISF Croissance 2009, « l’ouverture de ce holding ISF permet de réinjecter immédiatement l’argent des redevables de l’ISF dans l’économie réelle pour créer de la croissance et des emplois. Dans un contexte de crise économique et de restriction des financements bancaires, permettre aux PME de renforcer leurs fonds propres, constitue une véritable réponse à leurs besoins ».

Visa AMF – Le Holding ISF Croissance 2009 a obtenu le 9 février auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (« AMF ») son visa n° 09 – 035 pour lancer son opération d’émission de Bons de Souscription d’Actions permettant aux assujettis à l’ISF d’accéder à son capital et ainsi de bénéficier d’une réduction de leur ISF au titre de la loi Tépa.

Les souscriptions sont ouvertes jusqu’au 27 mai 2009. L’ensemble des informations concernant l’opération de levée de fonds se trouvent dans le prospectus AMF disponible sur le site de la société à l’adresse www.isfcroissance.com et sur le site de l’AMF à l’adresse www.amf-france.org.

L’attention des investisseurs est attirée sur la rubrique « facteurs de risques » contenue dans le prospectus.

« En comparaison d’un investissement dans un FIP ou FCPI, investir au capital d’un holding ISF permet de bénéficier d’un meilleur taux de réduction fiscale, d’une base de titres éligibles supérieure et d’un plafond de réduction plus élevé » souligne Emmanuel Gaudé.

Canopée Finance conseille le holding ISF Croissance 2009, dans sa sélection et le suivi de ses participations. Née sous l’impulsion d’Emmanuel Gaudé et de Maxime Laurent, Canopée Finance est une société de conseil spécialisé dans l’investissement au capital de PME non cotées. Elle contribue par son positionnement au développement de PME à fort potentiel. Ses associés et dirigeants cumulent plus de 40 années d’expérience dans le monde des affaires et de l’investissement. Canopée Finance est agréée CIF, membre de l’AACIF et membre de la SFAF. www.canopeefinance.fr.

Contact Presse :

Suzana Taunais-Biseul

Tél : 06 61 95 34 89

mail : staunais@noos.fr

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Consultants issus du monde bancaire, ces experts réagissent à l’actualité des placements, des marchés financiers, de l’investissement et des marchés immobiliers, du financement et des taux d’intérêt.
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À propos du cabinet ICF :

Implanté à Lyon depuis 1993, le cabinet indépendant intervient sur plusieurs domaines d’activité : conseil en placement financier (supports en assurance vie, PEA, comptes titres ou contrats de capitalisation), conseil en investissement immobilier (défiscalisation Robien, Borloo, ZRR, LMP ou LMNP, Malraux ou monuments historiques) et recherche du meilleur financement immobilier, par l’optimisation du taux de crédit, de l’assurance emprunteur et des garanties.

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Valois patrimoine vous accompagne pour votre achat de bien immobilier grâce à un conseil en gestion de patrimoine. L’accompagnement de Valois Patrimoine ne se limite pas à la recherche d’achat d’immeubles. Valois Patrimoine vous propose également, pour une rentabilité sur le moyen et le long terme, une veille patrimoniale et fiscale sur vos biens. Grâce à une équipe de spécialistes de l’immobilier, nous sommes à même de répondre à vos attentes dans les plus brefs délais. Votre conseiller en gestion de patrimoine mène une politique sélective de programmes immobiliers afin d’être en phase avec les prix pratiqués et un suivi technique et juridique d’accompagnement du client. Il prend en considération votre situation fiscale, professionnelle et patrimoniale personnelle. Ensuite, votre conseiller vous propose une stratégie patrimoniale sur mesure adaptée à vos objectifs à court, moyen et long terme avec un accompagnement dans la réalisation de vos projets. L’objectif est d’exploiter votre fiscalité et vous permettre une plus-value du bien immobilier, en choisissant les meilleurs immeubles. Grâce à Valois Patrimoine, achetez, louez et vendez au juste prix ! Mais Valois Patrimoine, c’est également l’assurance d’un suivi technique et juridique par un expert de l’immobilier et de la fiscalisation.

Réaliser un investissement immobilier comporte une part de risque. Afin de minimiser ce risque, apprenez-en davantage sur les programmes d’immobilier défiscalisant. Intervenant privilégié dans la constitution et la veille patrimonial, Valois Patrimoine vous explique comment profiter de l’immobilier défiscalisant et réaliser des économies importantes sur votre investissement. Vous trouverez tous les détails utiles concernant les lois de défiscalisation et pourrez ainsi profiter des différents programmes mis en place par le gouvernement. Découvrez ainsi les principes de l’investissement Robien, de la defiscalisation de monument historique ou encore de l’investissement Malraux.

Pour plus de renseignements sur les services proposés par Valois Patrimoine, contactez votre conseiller en gestion de patrimoine à l’adresse suivante :

Valois Patrimoine

26, rue de Limours

78120 Rambouillet

ou par téléphone : 01 34 83 12 01

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