· Le taux de réduction d’impôt

Si pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, le taux de réduction d’impôt est maintenu à 25% ; les investissements « Scellier » réalisés en métropole, voient leur taux de réduction d’impôt progressivement diminué à 15 % en 2011 et 10 % en 2012 (au lieu de 20%).

Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, la loi de finances pour 2010 prévoit cependant un bonus pour les logements conformes au label bâtiment basse consommation énergétique (BBC) : les taux de réduction d’impôt sont alors majorés de 10 points, soit 25 % en 2011 et 20% en 2012.

· Non-cumul de la loi « Scellier » et du PLS

L’article 82 de la loi de finances pour 2010 interdit le cumul entre le dispositif « Scellier » et le prêt locatif social (PLS).

· Le dispositif « Scellier en zone C »

Le zonage de la réduction d’impôt est assoupli par la l’article 83 de la loi de finances pour 2010. Les logements situés en zone C pourront bénéficier de la réduction d’impôt à condition que la commune ait reçu un agrément spécifique délivré par le ministre du logement. Cet agrément sera délivré en fonction des besoins en logement de la commune.

www.kpmfinance.com

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2m-conseil-71-defiscalisation.fr a lancé depuis le 15 décembre une plateforme de questions réponses liées au secteur de la défiscalisation et de la gestion de patrimoine.

Ce nouvel outil, a été élaboré dans le but de répondre précisément aux problématiques que peuvent rencontrer nos contribuables lors de la réalisation d’une opération de défiscalisation.

Une multitude de catégories (immobilière et financière) ont été mise en place afin de regrouper les questions de chaque internaute, et de les hiérarchiser par sujet.

Les plus fréquentes concernent la loi scellier, mais d’autres sujets moins communs sont abordés

En plus du conseil qu’apporte ce site, les questions/réponses vont contribuer à échanger les différents points de difficulté que peuvent rencontrer chaque investisseur.

La totalité des questions est directement traitée par un cabinet de gestion de patrimoine(DAC Patrimoine) expert depuis 15 ans maintenant dans le domaine de la défiscalisation immobilière.

Les réponses formulées allient ainsi solution et conseil pour l’internaute.

2m-conseil-71-defiscalisation.fr propose également une demande d’étude en ligne gratuite. Un conseil en gestion de patrimoine certifié CIF par l’AMF (conseiller en investissement financier) réalisera ainsi chaque étude, afin de garantir une qualité de conseil adapté.

Bonne visite

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En effet, vous pouvez profitez d’une réduction de 25% du coût d’acquisition pour un logement construit en 2009 et en 2010 et 20% pour un logement acheté en 2011 et 2012. La réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros) répartie de manière égale sur 9 ans.

La loi Scellier vous donne le choix entre deux options fiscales :

- La loi Scellier classique

- La loi Scellier intermédiaire ou social

Voici les termes exacts de ces deux options fiscales.

La loi Scellier classique vous engage à louer le logement pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire. Au terme des 9 ans de location, vous pouvez revendre le bien immobilier ou le laisser en location ce qui vous permettra alors d’augmenter les loyers sans contraintes particulières.

La loi Scellier intermédiaire appelé plus communément Scellier social vous engage à louer le bien pendant 9 ans en respectant à la fois un plafond de loyer et un plafond de ressources du ou des locataires. En plus de la réduction d’impôts Scellier, vous bénéficiez d’une déduction spécifique de 30% à faire valoir sur les revenus tirés de la location c’est-à-dire les loyers perçus. D’ailleurs, si vous optez pour le dispositif Scellier social dès le départ, au terme des 9 ans minimum de location, vous pouvez laisser le logement en location pendant 3 ans (période renouvelable une fois (soit 6 ans au total) et vous profiterez d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2%.

Le dispositif Scellier vous offre donc deux opportunités de défiscaliser de manière simple et efficace tout en vous constituant un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre à vos proches.

Avec guide-loi-scellier.fr, découvrez comment vous pouvez tirer avantage de cette nouvelle loi de défiscalisation particulièrement attractive.

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Pour réussir son investissement en Loi Scellier 2009 :
Ne passez pas à côté d’une opportunités, nous proposons plus de 35000 logements neufs en Loi Scellier.

L’essentiel de la Loi Scellier :

En investissant en Loi Scellier vous bénéficiez jusqu’à 37% de réductions d’impôts du montant investi.
0€ d’impôts/an pendant 15 ans
Vous êtes propriétaire avec 0€ d’apport.
Bénéficiez jusqu’à 111 000€ de réductions d’impôts étalés sur 15 ans

Nouveauté 2010 : Le dispositif Loi Scellier est maintenu à 25% !

A qui s’adresse la Loi Scellier?

A tout contribuable qui paye plus de 2500€ d’impôts et qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier.
Vous disposez de 200€ minimum d’épargne mensuelle.

Comment bénéficier des avantages de la Loi Scellier ?

Vous achetez un logement neuf en 2009 dans une ville à forte demande locative
Vous mettez votre logement Scellier en location pendant 9, 12 ou 15 ans
Vous respectez un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire
Vous bénéficiez de garanties locatives complètes (loyers impayés, absence de locataire…)
Vous réduisez vos impôts de 25% du prix de revient du logement Scellier (dans la limite de 300 000 €), tous les ans étalé sur 9 ans. Et de 2% du prix de revient par an pendant encore 6 ans si vous poursuivez la location jusqu’à la 15ème année,

Soit 37% du montant investi en réductions d’impôts étalé sur 15 ans !
Demandez une simulation d’investissement personnalisée ou consultez nos programmes en loi Scellier sur notre site .
Bon à savoir :

- La date de signature chez le notaire détermine l’avantage fiscal : peu importe la date de livraison du programme immobilier neuf !
- Une défiscalisation dès 2009 : vous pouvez défiscaliser sur vos revenus de l’année en cours, consultez-nous !
Exemple d’investissement en Loi Scellier :

Situation : couple marié avec 1 enfant à charge
Revenu fiscal de référence : 65 000€
Impôt sur le revenu : 6 300€
TMI : 30%
Montant de l’opération en Loi Scellier : 200 000€
Surface du bien : 57 m2
Localisation : zone B1
Loyer marché : 580 €
Financement total de l’opération : 200 000 € sur 25 ans *
Apport : 0€
Résultats sur 15 ans
Economie d’impôt Totale : 86 055 €
Dont réduction d’impôt Scellier : 74 000 €
Epargne mensuelle Moyenne : 183 €
Taux de rentabilité interne des capitaux investis (TRI) : 18, 20 %
Gain net de l’opération : 97 594 €
* Taux = 4,50% sur 25 ans, ADI = 0,3% du capital initial

La loi Scellier en détails :

• Engagement de location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum.
• Possibilité de proroger de deux fois 3 ans dans les mêmes conditions de location
• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
• Le logement Scellier doit être la résidence principale du locataire.
• Il doit être situé dans des zones géographiques précises où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (voir plafonds de loyer).
• Le logement Scellier doit avoir des caractéristiques thermiques conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
• Une seule opération en Loi Scellier par an par foyer fiscal : l’achat d’un second logement ne pourra pas donner droit à la réduction d’impôt Scellier.
• Respect d’un plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
• Respect d’un plafond de ressources pour le locataire
• Impossible de le louer à un ascendant ou un descendant (dans le cadre du Scellier Social).
Ce dispositif est limité à 2009-2010 pour bénéficier des 37% de réduction d’impôt. Cette avantage fiscal passe à 32% en 2011-2012.

Vous bénéficierez ainsi :

• D’une réduction d’impôt sur 9 ans de 25 % du prix de revient de l’opération plafonné à 300 000 €, pour un logement acquis ou construit en 2009 et 2010. A compter de 2011 et jusqu’en 2012, la réduction d’impôt passe à 20 %.
• D’une réduction d’impôt de 2 % par an du prix de revient (jusqu’à 6 ans supplémentaires), si certaines conditions de ressources et de plafonnement de loyers sont respectées ; soit une réduction d’impôt totale représentant jusqu’à 37 % du prix de revient de l’opération sur 15 ans.
• De la possibilité de reporter le solde de la réduction d’impôt pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt de l’année.
• De la possibilité de profiter d’un abattement forfaitaire supplémentaire sur les loyers de 30 % (selon certaines conditions) et ainsi de défiscaliser plus de 40% de votre investissement
• De la déduction de toutes les charges (Taxe foncière, frais de gérances, intérêts d’emprunts…)
• Si au moment de faire votre bilan foncier annuel vous constatez un déficit, ce dernier viendra diminuer votre revenu imposable. L’imputation du déficit foncier se cumule avec la réduction d’impôt Scellier.
• L’acquisition d’un logement en Loi Scellier est possible dans le cadre d’une SCI

La réduction d’impôt Scellier est non cumulable avec les autres lois de défiscalisation immobilière : pour un même bien immobilier, vous ne pourrez bien sûr pas cumuler avec l’amortissement Robien, ou les réductions d’impôt ZRR, Girardin, Malraux.
Plafonds de Loyers Scellier :

Scellier classique – Plafond de loyer 2009 par mètre carré (en euros)

Zone A (Paris et banlieue, Côte d’azur et Genevois français) : 21,65 €
Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) : 15,05 €
Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) : 12,31 €
Scellier intermédiaire / scellier social – Plafond de loyer 2009 par mètre carré (en euros)

Zone A (Paris et banlieue, Côte d’azur et Genevois français) : 17,32 €
Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) : 12,04 €
Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) : 9,85 €

Plafonds de ressources Scellier :

Scellier intermédiaire / scellier social – Plafonds de ressources du locataire 2009 (en euros) Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 43 753 € 32 499 € 29 791 €
Couple 65 389 € 47 725 € 43 749 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 78 602 € 57 135 € 52 374 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 94 153 € 69 146 € 63 384 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 111 459 € 81 156 € 74 394 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 125 421 € 91 544 € 83 916 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 13 979 € + 10 398 € + 9 531 €

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Pour 2010, la question est donc de savoir si il est plus rentable d’investir en BBC ou non BBC ?

En investissant en BBC en 2010, vous conservez la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est possible que vous sur-payez votre bien de 10% à 20% compte tenu du savoir-faire des promoteurs français et du faible effet masse du micro-marché BBC en 2010. Sur-payer un investissement locatif 10% à 20% plus cher si on peut le répercuter sur le loyer n’est pas un problème car on maintient le rendement locatif de l’opération. Mais cela ne sera vraisemblablement pas le cas dans le cadre de la loi Scellier qui a pour but de limiter les loyers à la hausse en instaurant des plafonds. Il est donc probable qu’un investissement BBC génère une perte de rentabilité d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2010, vous ne bénéficierez que de la réduction de 20% au lieu de 25% en norme BBC. En revanche, il est fort probable que vous mainteniez votre rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt revient aujourd’hui au même.

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Depuis 2009, l’Etat a mis en place des dispositifs fiscaux particulièrement intéressants à condition que le support immobilier ne soit pas pris à la légère. En effet, l’avantage fiscal procuré par l’investissement sous le régime de la loi Scellier ou de l’amendement Bouvard n’est optimisé qu’à condition que le bien immobilier soit facile à revendre au terme de l’opération (entre 9 et 15 ans) avec si possible en fonction du contexte du marché immobilier, une plus value immobilière. Celle-ci vous permettra de sortir de l’opération avec une somme d’argent pouvant devenir un apport pour l’achat de votre résidence principale, ou pour réaliser un autre investissement.

Grâce aux nouvelles technologies, il est désormais possible d’avoir une connaissance approfondie des différentes solutions permettant de gommer vos impôts. Mais encore faut-il que vous soyez bien accompagnés pour choisir le bien adapté à votre situation et, cette tache n’est vraiment pas aisée pour les néophytes.

L’un des rares sites qui vous proposent, une sélection qualitative de biens immobiliers dans des villes privilégiées avec des stocks mis à jour chaque semaine afin de coller au plus près de la réalité est, sans aucun doute www.selection-defiscalisation-scellier.com.Notre système de sélection est entièrement libre. Il vous suffit donc de choisir le bien que vous désirez acquérir, d’appeler l’équipe dédiée aux produits qui réalisera une simulation en fonction de votre situation personnelle et vous la commentera en détail.

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Depuis le 1^er septembre 2009, les propositions gouvernementales et parlementaires autour de la loi de finances 2010 ont relancé les débats sur la loi Scellier 2010.

Rappel des faits :

Le gouvernement avait proposé  d’anticiper la baisse de la réduction d’impôt de 25% à 20% (du montant du bien acquis sur 9 ans) dès 2010 et de réserver cette réduction de 25% aux seuls logements BBC – comprendre Bâtiment Basse Consommation.

Suite aux décisions parlementaires, cette proposition a finalement été repoussée à l’automne 2010 pour se voir appliquer en 2011.

En conclusion :

Les investisseurs ont 1 an supplémentaire pour investir dans des logements non BBC.

Les promoteurs ont 1 an supplémentaire pour proposer des logements BBC car seulement 3% des biens proposés aujourd’hui sont aux normes BBC !

2010 va donc soulever une question cruciale pour les investisseurs :

Est-ce que je dois investir maintenant dans un logement non-BBC ou dois-je attendre la mise en commercialisation de logements aux normes BBC ?

Pour commencer rappelons que le principe des lois de défiscalisation immobilière (Robien, Borloo et désormais Scellier) n’est pas de faire bénéficier de réductions d’impôts pour faire plaisirs aux contribuables. Non ! Les lois de défiscalisation immobilières ont pour but de développer la mise sur le marché de logements à loyers plafonnés de façon à répondre à une demande locative grandissante et solvabilisée du fait des évolutions démographiques et sociologiques de la société française (familles monoparentales, vieillissement de la population, baisse de la solvabilité des ménages, mobilité professionnelle,…).

Conclusion à ce stade  :

Les plafonds de loyers n’augmenteront certainement pas dans le cadre de la loi Scellier.

Par contre, la norme BBC devrait provoquer un surcoût oscillant entre 5% et 20% sur les logements. D’autre part la rareté des constructions BBC qui sera proposé en 2010 devrait exercer une légère pression à la hausse sur les prix du fait d’une demande supérieure à l’offre.

Conseil pour les investisseurs en 2010 :

Sur le plan strictement et exclusivement économique (et non écologique), les meilleures rentabilités seront donc obtenus grâce à l’acquisition de biens non BBC avant le 31 décembre 2010. En effet, ces investissements bénéficieront encore d’une réduction de 25% d’impôt et d’un coût de construction maîtrisé dans le cadre de la norme environnementale RT2005.

Le débat agité sur la norme BBC depuis le 1^er septembre 2009 nous a amené, au sein de www.defiscalisation-en-loi-scellier.com, à répondre à une question fréquente de nos visiteurs :

Sera- t-il plus avantageux d’investir en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt ou en BBC avec 25% de réduction d’impôt ?

Même si cette question est moins d’actualité sur 2010 depuis le report d’un an de cette proposition, la réponse à cette question permettra aux investisseurs d’avoir la bonne grille de lecture et de prise de décision.

En investissant en BBC en 2010 et 2011, l’investisseur conservera la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est fortement probable qu’il devra sur-payer son bien de 10% à 20% en 2010. Sans modification des plafonds de loyer de la loi Scellier, un investissement BBC génèrera une perte de rentabilité locative d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2011, l’investisseur ne bénéficiera que de la réduction de 20%. En revanche, il est fort probable que sera maintenu un rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion anticipée pour 2011 :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt reviendra quasiment au même.

Se précipiter sur des biens BBC ou repousser son investissement sous prétexte de disposer d’un bien aux normes BBC n’est donc pas forcément la meilleure solution économique ni en 2010 ni en 2011. Investir dans un bien non-BBC dès 2010 s’avère de toute façon le meilleur scenario financier et fiscal.

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La location meublée s’aligne sur le dispositif Scellier.

Avec cette modification, la loi Bouvard, vient concurrencer la loi Scellier qui depuis le début de l’année monopolisait le peu d’investissement effectué dans les bien immobiliers neufs. C’est d’ailleurs la principale raison pour laquelle le dispositif Bouvard reprend le mécanisme de défiscalisation de la loi Scellier, qui faisait office d’épouvantail dans la défiscalisation immobilière en ce début d’année.

Location meublée et loi Bouvard, quelle défiscalisation ?

Désormais comme pour le régime de la loi Scellier chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publiques ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD, bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalente à 25% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt s’étalera sur 9 ans de manière linéaire.

Conséquence de cette modification, les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut LMNP auront le choix entre deux statuts : le statut LMNP dit « classique », avec le mécanisme d’amortissement ou le statut LMNP avec 25% de réduction d’impôt dit « loi Bouvard LMNP ».

Enfin dernier avantage fiscal conséquent, les résidences avec services sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l’accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la T.V.A, il est possible pour l’investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 19,6%. Grâce à cette récupération l’investisseur pourra diminuer son coût d’acquisition de manière importante.

Grâce à ce mécanisme, les législateurs redonnent un vrai intérêt à la location meublée qui répond à un réel besoin en termes de logement pour les étudiants, mais surtout pour les personnes âgées dépendantes avec les établissements EHPAD.

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Comment réduire son impot avec www.impot-et-solutions.fr, retrouvez toutes les lois et dispositifs de defiscalisation notamment la nouvelle loi cellier.

Le gouvernement a mis en place au mois de décembre 2008 une nouvelle loi de defiscalisation visant à relancer le marché de l’immobilier locatif.

En effet, le gouvernement avait déjà lancer avec le dispositif robien locatif et l’investissement borloo populaire, des avantages pour les contribuables pour payer moins d impot.

Impot-et-solutions, vous permettra de connaitre et d’approfondir vos connaissances en terme de defiscalisation et d’investissement locatif scellier.

Retrouvez toutes les lois de defiscalisation sur www.impot-et-solutions.fr

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