Défiscalisant

C’est vrai que la carotte fiscale est plus élevée qu’avec la loi Besson ou la loi de Robien, mais la problématique reste la même : faire un bon investissement locatif avec un logement neuf.

De nombreux sites internet décrivent les avantages de la loi Scellier mais peu d’entre eux expliquent comment en faire bon usage.

Voici les vrais problèmes qu’un investisseur doit redouter.

1) La garantie locative.

Elle est maintenant assez connue ! Et pour cause, c’est vraiment un concept intéressant. Au cours de votre remboursement de crédit, vous compterez sans doute sur les loyers perçus pour alléger vos mensualités. Cependant, il peut arriver que votre bien reste vacant pendant 2 ou 3 mois entre 2 locataires ou que ce dernier ne paie tout simplement pas. Je rappelle qu’il est illégal d’expulser un locataire qui ne paie pas pendant l’hiver. Cela peut arriver et arrivera à un grand nombre d’investisseurs.

La garantie locative est là pour combler la non perception de loyer pendant ces quelques mois. Faites attention à souscrire à une garantie ayant bonne réputation et qui paie rubis sur l’ongle.

2) Acheter au bon prix.

Il va sans dire que de nombreux promoteurs profitent de cette carotte fiscale pour construire à tort et a travers et vendre leurs biens à des prix prohibitifs avec l’argument massue : « En prenant en compte la réduction d’impôt, votre bien reste très en-dessous des prix du marché »

Je dis non et j’ai toujours été contre cette pratique. La réduction d’impôt s’adresse à l’investisseur, pas au promoteur. Veillez donc à acheter au prix du marché. Soyez tout de même réalistes, les prix de l’immobilier sont ce qu’il sont. Le mieux pour se faire une idée des prix du marché est de consulter les prix des logements à la revente dans l’ancien après quelques années. Prenez tout de même en compte que votre bien ne sera généralement pas revendu avant 9 ans et que d’ici là les prix auront augmenté de manière non négligeable.

3) Pensez aux locataires.

Envisagez votre investissement d’un point du vue du locataire. C’est très important. Vous saurez en général à l’avance combien vous pourrez espérerer louer votre bien. Veillez à ce que ce ne soit pas trop cher pour la cible (définie par le standing et l’emplacement du bien).

Ensuite, et c’est le point le plus important, veillez à ce que ce locataire existe bel et bien. L’absence de locataires pendant une trop longue période peut vous faire sortir à la fois de la loi et de la garantie locative. Vous serez alors obligé de rembourser la fameuse carotte fiscale ainsi que l’emprunt sans la perception de loyer ! C’est ce phénomène qui est à l’origine de la mauvaise réputation de la loi Scellier et de la défiscalisation immobilière en général.

Certains promoteurs ont construit dans des villes en allant au delà de la demande. Ainsi de nombreux biens se trouvent sans locataire, mettant ainsi les investisseurs dans une position dramatique.

Avant de signer, il faut donc vérifier 2 choses. Tout d’abord il faut s’assurer que la ville n’est pas déjà saturée de votre type de bien (T1, T2, T3…)

Ensuite, il faut vérifier les différents projets de construction à venir pour s’assurer que tout ira bien dans le future.

Une étude récente publie une liste non exhaustive de 60 villes à risque pour les investisseurs en immobilier locatif neuf .