Défiscalisant

Avec plus de 20 000 visiteurs par mois qui viennent s’informer sur la loi Scellier et 500 simulations réalisées gratuitement, le site www.defiscalisation-en-loi-scellier.com est un véritable observatoire des motivations et des questions que se posent les investisseurs potentiels en loi Scellier.

Depuis le 1^er septembre 2009, les propositions gouvernementales et parlementaires autour de la loi de finances 2010 ont relancé les débats sur la loi Scellier 2010.

Rappel des faits :

Le gouvernement avait proposé  d’anticiper la baisse de la réduction d’impôt de 25% à 20% (du montant du bien acquis sur 9 ans) dès 2010 et de réserver cette réduction de 25% aux seuls logements BBC – comprendre Bâtiment Basse Consommation.

Suite aux décisions parlementaires, cette proposition a finalement été repoussée à l’automne 2010 pour se voir appliquer en 2011.

En conclusion :

Les investisseurs ont 1 an supplémentaire pour investir dans des logements non BBC.

Les promoteurs ont 1 an supplémentaire pour proposer des logements BBC car seulement 3% des biens proposés aujourd’hui sont aux normes BBC !

2010 va donc soulever une question cruciale pour les investisseurs :

Est-ce que je dois investir maintenant dans un logement non-BBC ou dois-je attendre la mise en commercialisation de logements aux normes BBC ?

Pour commencer rappelons que le principe des lois de défiscalisation immobilière (Robien, Borloo et désormais Scellier) n’est pas de faire bénéficier de réductions d’impôts pour faire plaisirs aux contribuables. Non ! Les lois de défiscalisation immobilières ont pour but de développer la mise sur le marché de logements à loyers plafonnés de façon à répondre à une demande locative grandissante et solvabilisée du fait des évolutions démographiques et sociologiques de la société française (familles monoparentales, vieillissement de la population, baisse de la solvabilité des ménages, mobilité professionnelle,…).

Conclusion à ce stade  :

Les plafonds de loyers n’augmenteront certainement pas dans le cadre de la loi Scellier.

Par contre, la norme BBC devrait provoquer un surcoût oscillant entre 5% et 20% sur les logements. D’autre part la rareté des constructions BBC qui sera proposé en 2010 devrait exercer une légère pression à la hausse sur les prix du fait d’une demande supérieure à l’offre.

Conseil pour les investisseurs en 2010 :

Sur le plan strictement et exclusivement économique (et non écologique), les meilleures rentabilités seront donc obtenus grâce à l’acquisition de biens non BBC avant le 31 décembre 2010. En effet, ces investissements bénéficieront encore d’une réduction de 25% d’impôt et d’un coût de construction maîtrisé dans le cadre de la norme environnementale RT2005.

Le débat agité sur la norme BBC depuis le 1^er septembre 2009 nous a amené, au sein de www.defiscalisation-en-loi-scellier.com, à répondre à une question fréquente de nos visiteurs :

Sera- t-il plus avantageux d’investir en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt ou en BBC avec 25% de réduction d’impôt ?

Même si cette question est moins d’actualité sur 2010 depuis le report d’un an de cette proposition, la réponse à cette question permettra aux investisseurs d’avoir la bonne grille de lecture et de prise de décision.

En investissant en BBC en 2010 et 2011, l’investisseur conservera la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est fortement probable qu’il devra sur-payer son bien de 10% à 20% en 2010. Sans modification des plafonds de loyer de la loi Scellier, un investissement BBC génèrera une perte de rentabilité locative d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2011, l’investisseur ne bénéficiera que de la réduction de 20%. En revanche, il est fort probable que sera maintenu un rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion anticipée pour 2011 :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt reviendra quasiment au même.

Se précipiter sur des biens BBC ou repousser son investissement sous prétexte de disposer d’un bien aux normes BBC n’est donc pas forcément la meilleure solution économique ni en 2010 ni en 2011. Investir dans un bien non-BBC dès 2010 s’avère de toute façon le meilleur scenario financier et fiscal.

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