Les avantages fiscaux du régime

En plus de ne pas être imposé sur vos revenus fonciers, vous pouvez imputer à vos revenus globaux votre déficit foncier, dans un maximum de 10 700€. L’avantage majeur de ce régime consiste dans le fait que cette défiscalisation n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales puisqu’elle résulte du droit commun.

Dans le cas où le déficit dégagé est supérieur à 10 700€, il est possible d’imputer cette somme à vos revenus fonciers sur les 10 prochaines années.

Enfin, si ce montant de 10 700€ est supérieur à vos revenus globaux, le surplus à déduire est alors reportable sur les 6 prochaines années.

Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul ?

Il existe trois types de charges de propriété :

  • Les charges d’exploitation du bien loué : primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété,…
  • Les charges financières : liées aux intérêts d’emprunt, elles concernent : les
  • intérêts, les frais de dossier, assurance de prêt,…
  • Les charges de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.

Parmi ces charges, seules les charges d’exploitation et celles liées aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont prises en compte dans le calcul du déficit foncier. Il est à noter que les charges issues de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à ce régime.

S’agissant des charges financières, ces dernières ne peuvent être imputées qu’aux revenus fonciers et non aux revenus globaux.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce régime ?

La défiscalisation permise par ce régime bénéficie à tous les propriétaires de bien immobilier locatif, qu’ils soient personne physique, société transparente, SCI ou encore SCPI. Toutefois, il faudra respecter les conditions suivantes :

  • Il est nécessaire d’adopter le régime réel.
  • Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€, alors votre régime d’imposition est par défaut celui du microfoncier. Dans ce cas, pour bénéficier du régime du déficit foncier, il vous faudra faire une demande auprès de l’administration.
  • Les charges à déduire de vos revenus locatifs doivent être payées dans l’année d’imposition et être justifiées.
  • Le bien immobilier doit être loué à des fins d’habitation jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la déclaration d’imposition.
  • Cette location doit être effective et permanente et ce, dès la fin des travaux. Le bien immobilier ne doit pas être meublé.

Comment investir ? 4 solutions

S’agissant d’un investissement direct, le bien concerné doit être acquis ancien ou en état futur d’achèvement. L’objectif, en effet, est d’investir dans un bien nécessitant des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration afin de dégager des charges déductibles et ainsi réaliser un déficit foncier.

Tout en investissant directement dans l’immobilier mais en vous épargnant la rénovation de votre bien, il vous est également possible de vous tourner vers un programme immobilier « déficit foncier ». En effet, les promoteurs immobiliers vous offrent la possibilité de bénéficier de cet avantage fiscal en acquérant un bien ancien qu’ils auront rénové au préalable. Le montant de l’investissement comprendra alors les charges liées aux travaux qui pourront être déductibles de vos revenus globaux.

Enfin, vous avez le choix entre investir dans des parts de SCPI ou de SCI de déficit foncier. Dans les deux cas, vous accédez à la défiscalisation avec un niveau d’investissement inférieur et davantage modulable et ce, dès la première année de souscription. De plus, vous vous dégagez des travaux ainsi que de la gestion locative, qui reviennent exclusivement à la société de gestion. Il est également à noter que le risque locatif est mutualisé, le nombre de locataires étant important.

Investir dans des parts de SCI vous procurera encore un avantage supplémentaire en termes de transmission de votre patrimoine : la transmission juridique et fiscale est facilitée.