Pourquoi investir dans l’immobilier locatif aujourd’hui ?

L’investissement en immobilier locatif est à considérer comme un placement de moyen-long terme, générateur de revenus. Entre les loyers encaissés tous les mois et la perspective de toucher une plus-value lors de la revente de votre bien immobilier locatif, il s’agit d’un excellent moyen pour anticiper sereinement votre retraite.

Contrairement aux placements bancaires classiques dont les taux d’intérêt ne cessent de décroitre aujourd’hui, l’immobilier reste et restera toujours une valeur sûre. En effet, la pénurie sévère de logements constatée actuellement en France peut très bien en témoigner : l’investisseur en immobilier de rapport est confronté à une demande locative de masse, réduisant au maximum un quelconque risque de vacance.

Enfin, l’investissement immobilier locatif revêt un triple avantage exclusif :

  • L’autofinancement de votre projet : les loyers que vous touchez tous les mois permettent de rembourser en partie ou en totalité les mensualités du crédit immobilier ayant financé votre investissement.
  • L’effet de levier du crédit : les taux d’intérêts aujourd’hui sont au plus bas et il faut en profiter. En effet, vous empruntez une somme d’argent que vous allez placer à un taux nettement supérieur, réalisant ainsi un superbe effet de levier.

L’imputation du montant des intérêts à vos revenus fonciers : l’excellent moyen d’alléger votre charge fiscale et d’augmenter votre rendement.

La recherche d’un rendement maximal : les dispositifs fiscaux en vigueur

Vous êtes intéressés par l’immobilier locatif ? Dans ce cas, cherchez à maximiser votre rendement. Outre les revenus fonciers perçus et la perspective de plus-value à la revente, il existe une troisième solution à cumuler pour optimiser votre investissement : la défiscalisation immobilière.

Pour faire face à la pénurie de logement citée plus haut, l’Etat a mis en place, au fil des ans, de nombreux dispositifs fiscaux afin d’encourager les investisseurs immobiliers. Faisant l’objet de nombreuses réformes pour s’adapter à la situation économique, ces lois fiscales ne sont pas à négliger, au contraire. Il n’en existe pas une meilleure que l’autre, chacune correspondant à des types d’investissement très spécifiques.

La loi Pinel

Offrant jusqu’à 63 000€ de réduction fiscale, la loi Pinel est destinée à augmenter l’offre de logements neufs en France, éligibles aux normes BBC ou RT2012.

Un taux de 12 à 21% selon la durée de mise en location s’applique sur le montant du logement acheté par le contribuable et se matérialise sous la forme d’une réduction de l’impôt sur les revenus valable 6, 9 ou 12 ans.

L’investisseur s’engage également à respecter des plafonds (salaires de son locataire et loyers) selon la zone Loi Pinel dans laquelle se trouve son logement.

Les programmes immobiliers neufs sont éligibles à la Loi Pinel s’ils sont conformes aux dernières normes en matière d’environnement.

La loi Malraux

La loi Malraux encourage quant à elle la restauration des cœurs de ville français en proposant une réduction fiscale de 22% ou 33% du montant des travaux effectués sur votre immeuble ancien locatif.

La quote-part de travaux servant à rénover le logement se voit appliquée un taux de réduction d’impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt Loi Malraux ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales de 10.000 euros ce qui en fait une précieuse alliée des gros contribuables.

Le logement acheté en Malraux doit être loué une certaine durée.

Le déficit foncier

Avec le régime du Déficit Foncier, les charges d’exploitation, financières et de rénovation sont déductibles de vos revenus globaux et fonciers.

Il s’agit pour un investisseur d’acheter un logement en rénovation et d’utiliser les charges (d’un gros montant grâce aux travaux notamment) pour créer un déficit foncier jusqu’à -10.700 euros par an. Le surplus est reporté les années suivantes.

Cela permet de neutraliser des revenus fonciers perçus par ailleurs ou encore de réduire la base imposable liée aux salaires du foyer fiscal.

Comme en Loi Malraux, les biens immobiliers disponibles en déficit foncier sont généralement idéalement situés en centre ville.

Statut LMNP

Le statut LMNP vous permet d’amortir votre investissement sur le long terme et d’imputer ainsi cet amortissement, tous les ans, sur les revenus d’exploitation de l’appartement.

Il s’agit du volet « régime réel » disponible en location meublé, à ne pas confondre avec le régime micro BIC (forfait de 50% d’abattement sur les recettes locatives).

Avec le fameux régime réel LMNP des amortissements différés, l’immobilier et le mobilier sont amortis comptablement. Ils génèrent chaque année une charge qui s’impute sur les recettes d’exploitation afin de ramener le résultat fiscal à zéro euro.

Si les amortissements ne sont pas utilisés car il y a d’autres charges qui s’imputent par ailleurs (comme les intérêts d’emprunt), ils sont stockés comptablement sans aucune limite. Il n’est donc pas rare avec le statut LMNP d’avoir une rente locative non fiscalisée pendant deux décennies.